Wat zou u moeten weten van Erfpacht ?
Wij geven u graag wat uitleg hierover zodat u weet welke invloed dit voor u heeft. Mocht u vragen hebben, neemt u dan gerust contact op.
Waarom erfpacht ?
Erfpacht is heeft in basis twee redenen:
• Het geeft de mogelijkheid om beperkingen op een pand te leggen
• Het geeft de mogelijkheid geld/inkomsten te geven aan de erfpachter, eigenaar van de grond.
Wat is erfpacht
Als er sprake is van erfpacht, dan is het eigendom van de grond gescheiden van het pand (woning of appartement).
Als u een woning koopt op erfpacht, wordt u dus geen eigenaar van de grond. U zult hiervoor een vergoeding (blijven) betalen aan de eigenaar van de grond.
Hoe werkt erfpacht ?
Naast dat u de woning koopt, zult u een overeenstemming / contract moeten tekenen inzake de erfpacht. In dit contract staat wat u moet betalen voor het gebruik van de grond, tot wanneer het contract loopt en veelal een aantal bepalingen met beperkingen. Zaken die u niet mag doen met uw woning.
Nadelen van erfpacht ?
Er kunnen (hoeft niet) een aantal nadelen zitten aan erfpacht. Het is een vrije contractsvorm waardoor er bepalingen in kunnen staan die u wellicht liever niet zou hebben. Omdat het een vrije contractvorm is, kan iedere situatie anders zijn. Er is dus niet één regel die voor elke situatie van toepassing is.
Het kan bijvoorbeeld zijn dat er een beperking zit in het gebruik van de woning/grond. Dat er bijvoorbeeld alleen op "gewoond" mag worden, waardoor een bedrijfspand zou zijn uitgesloten. Dit is slechts een voorbeeld, vele beperkingen zijn mogelijk. De beperkingen opgelegd in het erfpacht contract hebben niets te maken met bestemmingsplannen of andere gemeentelijke regels. Het is een los contract waar u zich aan gebonden moet houden.
Het is dus altijd raadzaam het erfpacht-contract goed te bekijken, zeker indien u iets anders dan regulier zou wensen.
Kosten erfpacht ?
Een ander nadeel van erfpacht kan zijn dat de kosten aanzienlijk zullen stijgen. Contracten lopen vaak voor langere duur 20 -30 - 40 - 50 jaar of soms langer. Stel dat u op het einde van een contractsperiode zit, dan mag de eigenaar van de grond een prijswijziging toepassen. Dit kan niet zonder beperkingen, maar omdat de contracten erg lang lopen, kan het wel een aanzienlijke verandering zijn, meestal worden de kosten hoger.
Voorbeeld: Een contract is aangegaan voor 50 jaar. Het contract loopt af en zal vernieuwd worden. Vervolgens kan met voor 50 jaar inflatie berekenen. Daarnaast kan men bekijken in hoeverre de grondprijs is veranderd in 50 jaar. U kunt zich waarschijnlijk best wel voorstellen dat een stuk grond, zeker in het stedelijk gebied, nu aanzienlijk meer waard is dan 50 jaar geleden.
De kosten/vergoeding die u in uw huidig contact moet betalen, kan met deze waarden worden verhoogd. Het zou dus zomaar kunnen zijn dat u een veelvoud in kosten moet gaan betalen. Iets om rekening mee te houden.
Kan ik van erfpacht af ?
In veel gevallen kunt u van de erfpacht af. Wat u dan moet doen is de grond kopen van de huidige eigenaar. Zodra u eigenaar bent van de woning en de grond, hoeft u uiteraard geen erfpacht meer te betalen. U heeft dan het volledige eigendom.
De kosten hiervoor kunnen sterk variëren, u zult daarvoor in onderhandeling moeten met de huidige eigenaar.
Voordelen van Erfpacht ?
Zijn er nog voordelen aan erfpacht ? In eerste instantie zou je wellicht denken van niet, maar die zijn er zeker wel.
Omdat een woning op erfpacht minder kost, kunt u voor hetzelfde geld meer woning kopen. Voorbeeld:
Stel, u kunt een woning kopen van 200.000 euro. Er staan twee huizen te koop in de straat, vergelijkbare staat en soort woning:
Woning A) 200.000: 4 kamer - 100 m2 - eigen grond = volledig eigendom
u betaalt 1 bedrag voor woning en grond. U hoeft dus geen erfpacht te betalen, want u bent zelf de eigenaar.
Woning B) 200.000: 5 kamer - 130 m2 - op erfpacht ( €150/jaar)
u koopt alleen de woning, wordt geen eigenaar van de grond. U zult dus altijd het erfpachtbedrag (in dit voorbeeld 150 euro per jaar) moeten betalen aan de eigenaar van de grond. Wel kunt u een grotere woning betalen !
Bent u een starter ? Dan kan het verschil met erfpacht wellicht net betekenen dat u wel een koopwoning kunt betalen, omdat de koop prijs lager ligt en hierdoor net in uw bereik.
Belastingvoordeel
Erfpacht is aftrekbaar ! De daadwerkelijke kosten zijn hierom vaak lager dan men denkt. Wilt u hier meer van weten, dan kunt u onder andere bij de Belastingdienst hier meer over vinden.
http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/uw_hypotheek_of_lening/wat_is_aftrekbaar/periodieke_betalingen_erfpacht_opstal_of_beklemming
Vanwege het voordeel dat een woning op erfpacht "goedkoper" wordt, is er nu een nieuwe beweging in het opnieuw uitbrengen van woningen op erfpacht. Let wel op de voorwaarden !
Is erfpacht altijd van de gemeente ?
Wie geeft de erfpacht uit, aan wie moet u betalen ? Een heel goede vraag. In de meeste gevallen zal de gemeente zijn die de eigenaar is van de grond. Dit is gebruikelijk omdat zij de grond ooit hebben opgedeeld in percelen en deze hebben verkocht aan bedrijven en particulieren.
Echter, Erfpacht kan ook door een ander bedrijf of zelfs particulier worden uitgegeven. Het contract is vormvrij. Tegenwoordig onder namen als: duo-koop regelingen en andere varianten wordt erfpacht weer vaker gebruikt vanwege de eerder gegeven voordelen.
Hypotheek verstrekkers zijn hier minder blij mee, omdat zij elk contact inhoudelijk moeten beoordelen of er geen uitzonderlijke bepalingen in zijn opgenomen. Om deze reden hanteren geldverstrekkers in de praktijk een beleid waardoor woningen op basis van particuliere erfpacht moeilijk of niet te financieren zijn. Het is dus belangrijk dat uw aankoopmakelaar u wijst op de situatie voor handen en dat u met uw hypotheekadviseur bespreekt wat de (on)mogelijkheden zijn.