uw VBO makelaar uw woning op funda
MAKELAARSHUIS
Hypotheek
informatie

U wilt een taxatie / bouwkundig rapport laten opstellen, maar wat is het verschil ?



Op deze pagina willen wij het een en ander (in grote lijnen) duidelijk maken, wat het verschil is tussen de verschillende rapporten en de (eind)waarden (prijzen) die er uit komen. Om het begrijpelijk te maken, stellen wij de werkelijkheid hier iets simpeler voor dan het daadwerkelijk is.

In grote lijnen zijn er drie belangrijke rapporten:
• Taxatierapport (ten behoeve van financiering)
• Bouwkundig rapport (ten behoeve van onderhoudskosten)
• Taxatierapport (ten behoeve van opstal of brand verzekering)

Per tabblad probeer ik u het een en ander te verduidelijken. Mochten er vragen zijn, aanvullingen of correcties, mag u altijd contact opnemen met maarten@makelaarshuis.nl

Taxatie voor Financiering

Zodra u een financiering nodig heeft (hypotheek), dan zal u gevraagd worden een taxatierapport op te laten stellen. Dit is voor alle bestaande woningen nodig zijn, indien het een nog te bouwen woning betreft, zal men vragen om de aanneem/koopovereenkomst.

Wie stelt het rapport op ?

Een Taxateur dan wel Makelaar/Taxateur stelt het taxatierapport op.

Taxateur is een 'vrij beroep', wat betekent dat iedereen zich taxateur mag noemen. Om deze reden stellen hypotheekbanken / hypotheekverstrekkers aanvullende (en steeds strengere) eisen aan de Taxateur en het opgestelde rapport.

Een gecertificeerd Taxateur is ingeschreven in de registers van bekwaamheid. er zijn in Nederland twee registers:
SCVM
VastgoedCert

Er zijn in deze registers meerdere registraties mogelijk. Voor woningtaxaties dient de taxateur ingeschreven staan in het register "Wonen". Het maakt in de praktijk niet uit in welk register de taxateur staat. De banken zijn akkoord met beiden. U als consument kunt eenvoudig controleren door op achternaam van de taxateur of makelaar/taxateur te zoeken of deze geregistreerd staat.
Een taxateur die is aangesloten bij een van de brancheverenigingen VBO of NVM heeft zich in principe te houden aan de opgestelde taxatierapporten. De banken, hypotheekverstrekkers willen echter meer zekerheid over de inhoud van het taxatie rapport. Hierom is er een stichting in het leven geroepen die aanvullende eisen stelt aan het taxatierapport. Op moment van schrijven is de grootste stichting NWWI gevolgd door TVI. Om het eenvoudig te maken, er zijn er nog meer.

TVI
iValidatie
Taxateurs Unie
NWWI

Waarom meerdere validatie instituten ? Marktwerking. Meer concurrentie moet leiden tot betere rapporten en lagere prijzen. Persoonlijk vind ik dat het voor de consument niet duidelijker wordt, maar zo zit het wel in elkaar. Al deze stichtingen staan weer onder controle van: Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Waarom een validatie ?

Op deze manier worden er extra eisen gesteld aan het rapport, de banken willen steeds meer zekerheid. Meer referentie woningen moeten worden betrokken bij het bepalen van de waarde, strengere eisen aan de foto's en vooral meer foto's. Op deze manier moet de taxatie steeds nauwkeuriger worden. De afwijking van de taxatie probeert men op deze wijze binnen de 10% te houden.

Er zitten wel kosten aan verbonden, bovenop de taxatiekosten van de makelaar. Veel ? Dat is verschillend per validatie stichting, maar over het algemeen een paar tientjes. Maar een financierder zal veelal een taxatie zonder validatie niet meer accepteren. Momenteel is overigens een taxatie ten behoeve van een financiering wel bij de belasting aftrekbaar.

Kijkt de makelaar ook naar het bouwkundige?

Jazeker kijkt de makelaar/taxateur naar het bouwkundige! Voor de taxateur is met name van belang in hoeverre de bouwkundige staat invloed heeft op de waarde van de woning. Het is niet zo dat een taxatierapport gezien mag worden als een bouwkundige keuring, want daar is het niet voor. De taxateur zal een inschatting maken in hoeverre noodzakelijk herstel wel of niet meer dan 10% van de waarde van het huis is. Dit is een grenswaarde. Een taxateur maakt geen overzicht/kostenplaatje van wat het nodig is om een woning te renoveren.

Daarnaast hebben de kosten tot renovatie niet direct (een op een) een op een invloed op de marktwaarde van de woning. Bij een woning met wat achterstallig onderhoud in een zeer gewilde buurt, daar is het onderhoud van mindere invloed op de prijs en de makelaar/taxateur kijkt puur naar de marktwaarde van de woning, wat zou een koper er voor betalen.

Bij heet aanvragen van de financiering, zal zodra het onderhoud in de buurt komt van 10 procent, vaak gevraagd worden om een bouwkundig rapport.

Conclusie

Taxatie voor financiering: Hoeveel is de woning (het huis) waard bij verkoop, wat zal een koper er voor willen betalen.

Bouwkundig rapport ?

Een bouwkundig rapport wordt opgesteld door een bouwkundige, niet een makelaar/taxateur. In het bouwkundig rapport wordt gekeken naar de staat van het huis of appartement, of er kosten zijn om deze weer helemaal in orde te krijgen. Met name is van belang, het aanwezig zijn van achterstallig onderhoud.

In een bouwkundig rapport wordt beschreven welke veroudering aanwezig is, zaken die direct hersteld moeten worden en welk onderhoud verwacht mag worden op de iets langere termijn. De bouwkundige loopt de hele woning door en maakt per onderdeel, bijvoorbeeld fundering, begane grond, badkamer, dak, etc. een verslag van de huidige staat en het eventuele (noodzakelijk) nodige onderhoud. Hier komt een prijs uit, vaak verdeeld in:
• direct herstel nodig
• niet direct, maar wel op de korte termijn
• langere termijn

Op deze manier kunt u bekijken of het onderhoud "betaalbaar" is. Omdat onderhoud van invloed is op de waarde van de woning, zal een hypotheekverstrekker een bouwkundig rapport wensen indien de verwachting is dat de onderhoudskosten veel zijn in verhouding met de aankoopprijs van de woning. Veelal spreekt men hiervan, wanneer het directe onderhoud 10% of meer is.

Wat doet een bouwkundige niet?

Ondanks dat de bouwkundige de hele woning doorloopt, bepaald de bouwkundige niet de waarde van de woning bij verkoop.
Een bouwkundige gaat uit van wat het technisch kost (bouwkosten en arbeid) om een woning te herstellen en een makelaar/taxateur bekijkt in hoeverre een woning in de huidige staat te verkopen is.

Het bouwkundig rapport

Het rapport is het verslag wat u ontvangt nadat de bouwkundige de woning heeft bezocht (de opname heeft gedaan). Een rapport kan heel kort zijn of heel uitgebreid. Moet u een bouwkundig rapport hebben voor de financiering, kan het best zijn dat u alleen geïnteresseerd bent in het uiteindelijke totaalplaatje van de kosten en niet in de individuele onderdelen. Wanneer u bijvoorbeeld zelf (een deel) van de verbouwing wilt gaan uitvoeren kan het praktisch zijn meer in detail te weten wat het onderhoud is. In dat geval is een uitgebreid rapport wenselijk.

Er is niet één standaard bouwkundig rapport. Voordat u een bouwkundige opdracht geeft, kunt u gerust vragen of deze u een voorbeeldrapport toestuurt. Ondanks dat u niet kunt bepalen of het inhoudelijk correct is, kunt u wel zien of de informatie op een begrijpelijke en voldoende gedetailleerd wordt weergegeven.

Conclusie

Bouwkundig rapport: Hoe is het pand er aan toe en wat zijn de reparatie-kosten.

Taxatie voor (opstal)verzekering

U heeft strakjes uw nieuwe huis en zal een verzekering gaan afsluiten. Een opstalverzekering, brandverzekering en u kunt opnieuw geconfronteerd worden met de vraag om een taxatie te laten doen.

Stel u heeft al een taxatie voor financiering/hypotheek. Dat weet u al wat een schatting van de waarde bij verkoop.
Stel u heeft al een bouwkundig rapport. Dan weet u wat u kunt verwachten qua onderhoud/herstel.

Waarom dan nog een derde taxatie ? De verzekeraar brand/opstal zal willen weten wat het kost om uw huis opnieuw op te bouwen. Niet wat iemand er voor zou willen betalen, maar wat het kost om het huis steen-voor-steen weer opnieuw op te bouwen.

De waarde kan totaal verschillend zijn. Stel u heeft een "standaard" woning op een goed te bereiken lokatie voor bouwmateriaal maar in een buurt die heel erg gewild is. Mensen zijn bereid veel te betalen om op die locatie te wonen. Dan kan de taxatie voor verkoop heel hoog zijn, maar de taxatie waarde voor de verzekering (herbouwwaarde) veel lager zijn. Het is tenslotte een standaard bouw-methode, veel waarde zit hem in de grond/locatie, niet in de stenen.

Omgekeerd kan ook van toepassing zijn. Er staan heel veel woningen te koop, de buurt is niet zo gewenst, de taxatie waarde voor verkoop gaat daardoor omlaag. Toch is de woning heel groot en beschikt over zeer veel details, bijzondere constructie en lastig bereikbaar voor groot materiaal. De herbouwwaarde kan hoger liggen dan de taxatiewaarde voor verkoop/financiering. Het is dus van belang deze apart te laten berekenen.

Wat als de taxatiewaarde verkeerd is?

Indien de taxatiewaarde bij uw verzekering verkeerd is, dan bent u:
• onderverzekerd, of
• over-verzekerd

In de meeste gevallen zal het gaan om onder-verzekering. Dit betekend dat uw premie lager is dan deze had moeten zijn. Mocht er nu een incident voordoen en u moet beroep doen op de verzekering, bijvoorbeeld na brand. Dan hoeft de verzekeraar u minder betalen, wat betekend dat u zelf zult moeten bijbetalen uit eigen middelen. Dit gaat meestal verhoudingsgewijs.

Stel:
- uw taxatie herbouwwaarde voor uw verzekering is 300.000 euro
- de werkelijke herbouwwaarde blijkt te zijn 400.000 euro
- u krijgt schade, niet alles gaat verloren, maar een deel. De schade is 100.000 euro

De verzekeraar ziet dat u onderverzekerd bent en zal naar ratio uw schade vergoeden: 300.000/400.000 = 0.75. U krijgt betaald: 0.75 x 100.000 euro = 75.000 euro. De overige 25.000 euro zal u zelf moeten betalen.

Om deze reden is het verstandig te controleren dat de verzekerde waarde actueel is. Soms wordt de getaxeerde waarde jaarlijks geïndexeerd (lees verhoogd) en wordt er verwacht dat u na een aantal jaren opnieuw een taxatie laat uitvoeren, bijvoorbeeld om de 6 of 10 jaar.

Sommige verzekeraars bieden garantie tegen onderverzekering, maar de meeste verzekeraars leggen de verantwoordelijkheid van de waarde bij u. Het is aan u om er voor te zorgen te controleren dat deze waarde correct is.

Conclusie

Taxatie voor verzekering: Wat kost het om mijn huis weer van de grond af opnieuw op te bouwen (herbouwwaarde).


ga naar eerste taxatieofbouwkundigrapport pagina